El trencaclosques immobiliari

936
1
SONY DSC

Per Horaci DOS

Fa uns dies sortien publicades unes declaracions del president  de l’AGIA on expressava l’alerta per la falta de pisos i deia que si no s’activava la construcció i no es pot satisfer la demanda podria produir-se una inflació en el futur.

Pocs dies després sortia publicat que hi haurien 4.000 pisos propietat de persones “no residents” que no haurien estat regularitzats pels seus titulars, i que haurien sortit del mercat de lloguer i venda.

Per un altre costat, la recaptació de l’ITP, per part de l’Administració Central, va representar l’any 2016 el 33% del que es va recaptar al 2011, amb un mínim augment sobre l’exercici precedent, el 2015.

Sembla clar que un sector d’activitat que va ser un motor important de l’economia d’Andorra en la primera dècada del segle XXI no està en uns moments dolços.

Les declaracions del president de l’AGIA podrien semblar contradictòries, o inclús fora de lloc, però potser no ho són tant, i poden ser molt assenyades, malgrat que la solució proposada sí que resultaria més criticable.

Segons fonts del sector, la crisi ha reduït el preu de les propietats immobiliàries entre el 40% i el 50%.  Per un altre costat, més del 50% de la inversió creditícia dels bancs està avalada per actius immobiliaris, i els bancs acumulen en els seus balanços més de 400 milions en actius immobiliaris no afectes a explotació, provenint la immensa majoria d’aquests actius d’execucions hipotecàries, realitzades majoritàriament entre els exercicis 2009 i el 2013.

Els bancs no han considerat oportú aprovisionar aquesta reducció dels valors immobiliaris, ni dels hipotecats ni dels que consten en els seus balanços, i a diferència del que va succeir a Espanya, el regulador bancari no els hauria obligat a fer cap tipus d’aprovisionament per la correcció i ajustament del valor d’aquests actius.

La solució passaria, aleshores, per adaptar la realitat als balanços, limitant l’oferta immobiliària per fer pujar el valor del mercat, i no haver d’aprovisionar les minusvàlues actuals. I una vegada els preus es recuperin posar al mercat totes aquestes propietats immobiliàries. I que als preus actuals no interessaria vendre-les per que generarien pèrdues.

La qüestió aleshores seria on trobar la demanda per aquestes propietats immobiliàries, que permetria la recuperació del sector:

  • El mercat nacional, amb uns increments de l’economia gens espectaculars i una massa salarial que no augmenta, no semblarien els millors ingredients per un increment de la demanda interna
  • El mercat estranger, amb 4.000 pisos propietats de “no residents” en un situació legal / fiscal força complexa, no presentaria un panorama engrescador per atreure nous compradors que absorbeixin l’oferta que consta en els balanços dels bancs.

Què es pot esperar?

A part de les mesures que pugui prendre el regulador bancari, com han fet els seus homòlegs on s’ha produït una bombolla immobiliària, és evident que l’Administració Central hauria d’actuar per aportar les solucions als diferents actors implicats.

Però si en una legislatura i mitja no s’ha estat capaç de fer la reforma sanitària, ni la de l’Administració, ni la de la CASS, ni l’acostament a la UE … difícilment es pot esperar que l’Administració abordi aquest tema en la segona meitat de la segona legislatura, malgrat el volum i la importància del sector i dels actius immobiliaris.

Clar que veient el que ha fet l’Administració Central en casos recents -BPA, la reforma fiscal (IRPF), Grandvalira…- i els resultats obtinguts -força discutibles en el primer cas i molt decebedors i altament imprudents en els altres casos-, el més convenient potser seria la no inacció de l’Administració Central en aquest tema.

Però resulta molt decebedor i trist que el millor i més recomanable que es pugui esperar de l’Administració Central, davant d’un problema, sigui la inacció de la mateixa per que no ho empitjori encara més.

1 Comentari

  1. Andorra està arruinada i la seva gent encara no ho sap.
    Seguint les consignes de l’obra divina estem on estem. Arruïnats.
    La banca està tiesa, les finances públiques encara més tieses, la funció pública super inflada i carísima de mantenir, les empreses descapitalitzades, i els seus treballadors amb sous de merda. I els inversors estranges no volen invertir amb tanta inseguretat juídica.
    A més, s’hauran de pagar xifres milionàries en moltes indemnitzacions pendents de judicis pels desgavells fets pels “millors”.
    Venen anys molt difícils pel país.

Deix un comentari